פסק-דין בתיק ה"פ 349-09

1. לפני תביעה למתן פסק דין  במסגרתו מתבקש בית המשפט להצהיר כי התובע הינו הבעלים היחיד והבלעדי של דירה 518 בנין B  גוש 1938, 1940 חלקה 113 ברח' יפה נוף 13 אשקלון (להלן: "הדירה"), המצויה בפרויקט המרינה באשקלון, וכי כל עסקת מכר ו/או שיעבוד ו/או משכון שנרשמו לטובת מדינת ישראל, היא המשיבה (להלן : "המדינה") ו/או ליאב (קבוצת בנו) בע"מ (להלן: "ליאב" או "החייבת") בספרי נוף ים כחול השקעות ופיתוח פרויקטים (1995) בע"מ (להלן: "נוף ים" או "החברה המשכנת") מבוטלים וחסרי כל תוקף.

2. לטענת התובע, עורך דין במקצועו, הוא רכש ביום 21.3.06 מהנתבעת 4, אשת בעל המניות העיקרי בליאב, את הדירה בתמורה ל- 26,000$, לאחר שקיבל מהחברה המשכנת אישור זכויות, ממנו עולה כי הדירה נקיה מכל זכות של צדדים שלישיים (נספח 1 לתצהיר התובע).

התובע דיווח על רכישת הדירה לרשויות המס ושילם את כל המיסים הנדרשים (נספח 3 לתצהיר התובע). התובע רשם ביום 23.3.06 משכון לטובתו אצל רשם משכונות.

עוד הצהיר התובע כי לאחר תשלום התמורה בגין הדירה קיבל החזקה לידיו והחל נוהג בדירה מנהג בעלים בכך שהשכירה לאחר (נספח 5 לתצהיר התובע).

3. דא עקא, במהלך חודש יוני 2009, דהיינו כשלוש שנים לאחר המתואר לעיל, קיבל התובע הודעה משוכרת הדירה כי המדינה מנהלת הליך בלשכת ההוצל"פ לפינוי הדירה ומכירתה ואף מונה לצורך כך כונס נכסים. בירור שערך התובע העלה כי המדינה פועלת למכר הדירה מכוח שיעבוד זכויות  שלטענת המדינה יש לליאב בדירה.

ניסיונות התובע לשכנע את כונס הנכסים בתיק ההוצל"פ כי הדירה הינה בבעלותו ולא בבעלות ליאב עלו בתוהו, זאת על אף שהציג לכונס הנכסים את אישור הזכויות שהונפק לו ערב הרכישה ע"י נוף ים וחרף העובדה שלטענת מנהל ליאב זו האחרונה מעולם לא רכשה את הדירה  ואף חרף העובדה כי ליאב מעולם לא דיווחה לרשויות המס על רכישת הדירה והדיווח בוצע ע"י נוף ים בלבד.

4. לשיטת התובע, הדיווח לרשויות המס לפיו רכשה ליאב את הדירה ואשר בוצע עובר לרכישת הדירה על ידו, מקורו בטעות ומכל  מקום הוא רכש את הדירה בהסתמך על אישור הזכויות שקיבל מנוף ים לפיו הדירה בבעלות הגב' חיה אביטל (הנתבעת 4) ולא בבעלות ליאב.

לפיכך, טוען התובע, כי הוא הבעלים של הזכויות בדירה ומשלא לא היו לליאב כל זכויות בדירה לא יכולה היתה המדינה להטיל שיעבוד או עיקול על זכויות ליאב בדירה. מוסיף וטוען התובע כי המדינה מבקשת ליצור לליאב זכויות יש מאין בדירה.

5. המדינה חולקת על טענות התובע וטוענת כי ב- 2.1.03 רכשה ליאב מנוף ים את הדירה וב- 16.11.03 דווחה העסקה, לרשויות המס על ידי נוף ים. לשם כך מפנה המדינה לאישור זכויות שהנפיקה נוף ים לפיו ליאב היא הבעלים של הדירה (נספח א לכתב ההגנה). האישור בו אוחזת המדינה הוא מ- 17.12.07, כלומר מאוחר מזה שהחזיק התובע.

ביני לביני נקלעו נוף ים וליאב לקשיים כלכליים. היות וליאב נותרה חייבת כספים רבים למדינה הטילה זו בין היתר, עיקולים על זכויות ליאב בדירה כפי שנרשמו אצל נוף ים והחלה בהליכים לגביית החוב בדרך של פתיחת תיק הוצל"פ, מינוי כונס נכסים ומכירת הדירה.

בירור שערכה המדינה ברישומיה, לאחר הגשת התביעה, העלה כי ביום 8.3.06, כלומר, ימים ספורים עובר לרכישת הדירה ע"י התובע, הגישה נוף ים, לרשויות המס, בקשה לביטול עיסקת המכר בין נוף ים וליאב. לתמיכה בבקשה צורפו תצהירים של מר אריה יצחק, מנהל ליאב ושל רעייתו, היא הנתבעת 4. אולם, המדינה דחתה את בקשת הביטול.

המדינה מבקשת להדגיש כי התצהירים אושרו ע"י התובע שהינו כאמור עורך דין במקצועו. על חשיבות הנושא תעמוד המדינה בהמשך, תוך שהיא מוסיפה וטוענת כי התובע, מבלי להמתין להחלטת רשויות המס, רכש את הדירה.

באשר לאישור הזכויות בדירה בו אוחז התובע, טוענת המדינה כי זה אינו עדכני והאישור העדכני הוא זו המצוי בידיה שכן הוא מאוחר לזה שבידי התובע.

עוד טוענת המדינה כי בשנת 2005 רשמה שיעבוד לטובתה על זכויות ליאב בדירה וזאת מכוח סעיף 10א לפקודת המיסים גבייה. משכך, טוענת המדינה, עולה כי ליאב היא בעלת הזכויות בדירה וכל העברת זכויות, כפי שלכאורה נעשתה, הינה בלתי אפשרית.  לא זו אף זו, לשיטת המדינה, רישום השעבוד העמיד רוכשים פוטנציאלים על הסכנה הטמונה ברכישת הדירה ועל כן אין הם יכולים להיחשב כמי שרכשו הדירה בתום לב.

יחד עם זאת, אין בידי המדינה כל הסבר כיצד, לאחר רישום השעבוד לטובתה על זכויות ליאב בדירה, הוא נמחק מרישומי נוף ים וזו הנפיקה לתובע אישור זכויות ממנו עולה שהזכויות בדירה מוקנות לנתבעת 4 ולא רובץ על הדירה כל שיעבוד.

לשיטת המדינה, הנתבעת 4 מעולם לא רכשה את הדירה.

משכך, טוענת המדינה, אין התובע יכול להישען בטיעוניו על "תקנת השוק", שכן הוא ידע  אודות השעבוד וכי הדירה בבעלות ליאב. המדינה לומדת זאת מכך שהתובע אישר את חתימות מנהל ליאב ורעייתו (הנתבעת 4) על תצהירי ביטול העסקה בין נוף ים וליאב. על כן, טוענת המדינה לחוסר תום ליבו של התובע שכן הלה לא המתין לאישור המדינה לביטול העסקה, אלא רכש הדירה בהעדר אישור כזה.

המדינה מאשרת כי התובע דיווח על רכישת הדירה לרשויות המס. אולם, לשיטתה אין בכך כדי לסייע לתובע  שכן הדיווח לרשות המס הינו פעולה חשבונאית שאין בה כדי ללמד על זכויות בדירה.